賃貸の入居前確認：事故物件・ハザードマップ・重要事項説明書で見ておくべき全項目
気に入った物件が見つかったとき、費用交渉と並行してやっておくべき「物件・周辺の確認」があります。申込前・契約前にしかできないことを整理しました。
1. 申込前にやること（無料・10分）
申込後は断りにくくなります。気に入った物件が見つかったら、申込書を書く前に以下の3点を確認してください。いずれも無料・スマホで完結します。
- 1
大島てるで事故物件を確認
必須oshimaland.co.jp で住所を検索。火・炎マークが出た場合は告知義務の有無・内容を重要事項説明書で確認します。
- 2
国土地理院ハザードマップを確認
必須hazardmap.pref.mlit.go.jp（国交省 ハザードマップポータル）で洪水・土砂・高潮リスクを確認。最寄り駅から物件までの経路も確認すると安心です。
- 3
Googleマップのストリートビューで周辺を見る
推奨ゴミ置き場の位置・深夜の騒音源（幹線道路・線路・飲食店）・日照の遮蔽物（南側の建物）を内見前に把握しておきます。
2. 事故物件チェック
2021年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。以下が現在の基本原則です。
告知が必要なケース（原則）
- ・自殺・他殺・事故死など、社会的な影響が大きい死亡（概ね3年以内）
- ・居室内での死亡（自然死でも、発見が遅れた場合は告知対象になりやすい）
- ・借主が「知りたいか否か」を直接聞かれた場合は誠実に答える義務がある
告知不要とされるケース（ガイドライン基準）
- ・居室外（共用廊下・駐車場等）での自然死
- ・3年以上前に発生した自然死・日常的事故死（居室内でも）
- ・すでに前の借主を1人挟んでいる場合
確認のしかた
よくある誤解
大島てるに掲載がないことは「問題なし」の証明にはなりません。掲載は任意投稿・情報収集に限界があります。ガイドライン基準での告知義務の確認は、業者への直接質問で行ってください。
3. ハザードマップ確認
重要事項説明では、ハザードマップの説明が義務付けられています（宅建業法35条）。ただし業者が古いマップで説明するケースが問題になっています。
洪水リスク
浸水想定区域・浸水深（色でランク分けされている）
土砂災害リスク
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・特別警戒区域（レッドゾーン）
高潮リスク
沿岸・河口付近は確認必須
地震・液状化リスク
各都道府県の液状化ハザードマップは国のものと別に存在することがある
業者に確認すること
4. 重要事項説明書で確認すべき5点
重要事項説明（重説）は、署名・押印前に宅建士から受けます。初期費用だけでなく、以下の5点を必ず確認してください。
説明者が宅建士か
宅建士証の提示義務があります。記名・押印欄が空白の重説は宅建業法35条違反になります。説明者の宅建士番号を控えておくと、後から照合できます。
普通借家か定期借家か
定期借家の場合、契約期間満了で終了（更新なし）。貸主から書面（別書面）での事前説明が義務付けられており、この書面がない定期借家契約は普通借家として扱われる可能性があります。
任意サービスが「入居条件」として記載されていないか
消毒代・24時間サポートなどが重説に「必須費用」として記載されていた場合でも、後から確認余地があります。任意性の説明があったかどうかを記録してください。
ハザードマップ説明の日付・版数
使用されたハザードマップの版数・調査時点を確認します。業者が説明に使ったマップが最新かどうかの確認材料になります。
特約欄（退去時の借主負担特約）
クリーニング費・クロス張替など、通常は貸主負担のものを借主負担とする特約が記載されているか確認します。特約の有効要件（必要性・合理性・意思表示）を満たすかどうかが退去時の論点になります。
5. 入居当日：記録が退去時の命綱
「入居時からあった傷・汚れ」を証明できるかどうかが、退去費用の分かれ目です。鍵を受け取った日に必ず記録を残してください。
- 1
全室を動画・写真で記録する
最重要壁・床・天井・建具・クローゼット内・水回り（浴室・洗面台・キッチン・トイレ）・ベランダ。日付入りで撮影すると証拠として機能します。
- 2
設備の動作を全て確認する
必須エアコン（冷暖房）・給湯器・換気扇・照明・水栓・排水・インターフォン・窓の鍵。不具合は入居当日に書面（メール）で管理会社へ報告します。
- 3
前入居者の退去時期を確認する
推奨「前の入居者はいつ退去しましたか」と聞いてみてください。退去時のクロス張替・設備交換の時期推定に使えます。耐用年数の起点が変わると退去時の借主負担額が大きく変わります。
- 4
書類を一箇所にまとめて保管
必須重説・賃貸借契約書・入居時チェックリスト（あれば）・領収書をまとめてクラウドにもバックアップします。退去時・更新時・トラブル時に全て必要になります。
まとめ：署名前にできることは全部やる
事故物件・ハザードマップ・重説の確認は、署名後にはやり直せません。申込前10分、署名前の重説でしっかり確認することが、後のトラブルを防ぐ最短ルートです。入居当日の写真記録は、退去費用トラブルの最大の防衛策です。
参考・出典
- 1.宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（策定） — 国土交通省（令和3年10月）
- 2.宅地建物取引業法 第35条（重要事項説明義務・ハザードマップ）（令和2年改正によりハザードマップ説明義務を明記） — e-Gov 法令検索
- 3.株式会社タスク・グループ 業務停止処分（10日間）（令和7年5月28日 / 古いハザードマップでの重要事項説明を理由とする宅建業法違反） — 神奈川県
関連記事