仲介手数料1ヶ月は業界慣行だから払うしかない？
「仲介手数料1ヶ月は業界では当たり前」という説明を受けることがあります。しかし宅建業法46条には明確な原則があり、1ヶ月請求には条件があります。慣行と法的根拠は別の話です。
結論：1ヶ月は上限であり「原則」ではない。借主から1ヶ月取るには事前説明と書面承諾が必要
宅建業法46条・国交省告示の原則では、仲介手数料は貸主・借主を合わせて賃料1ヶ月分以内です。借主から1ヶ月取るには、原則（0.5ヶ月分）の説明があった上で借主の承諾を得ることが必要とされています。申込後に見積書で初めて知って承諾を求められた場合、承諾の有効性に疑問が生じる余地があります。
よくある誤解
よくある誤解
「仲介手数料1ヶ月は法律で決まっているから払うしかない」
「業界慣行なので合法・文句は言えない」
「承諾書にサインしたから有効になった」
宅建業法に仲介手数料の「上限」は定められていますが、「1ヶ月が義務・原則」とは定められていません。 むしろ原則は逆です。また「慣行が法的根拠になる」という解釈は正確ではありません。
宅建業法46条が定めていること
宅建業法46条・昭和45年国交省告示（要旨）
上限：貸主と借主から受け取れる合計は賃料1ヶ月分以内
原則：貸主・借主それぞれから0.5ヶ月分ずつ（合計1ヶ月）
例外：借主の承諾がある場合に限り、借主から1ヶ月分まで受け取ることができる
つまり「借主から1ヶ月」は例外側であり、例外を適用するには「借主の承諾」が必要です。 承諾の有効性は、事前に原則の説明があった上でなされたかどうかが問われます。
承諾の有効性：いつ・どのように説明されたか
状況：申込前に「原則0.5ヶ月・承諾があれば1ヶ月」と説明され、書面で承諾した
→ 承諾として有効な可能性が高い
状況：申込後・見積書で初めて仲介手数料1ヶ月を知り、その場で承諾を求められサインした
→ 事前説明なしの事後承諾として問題になり得る（東京地判R1.8.7等）
状況：「業界慣行なので1ヶ月です」とだけ説明され、原則（0.5ヶ月）の説明がなかった
→ 原則の説明なしの承諾として有効性に疑問が生じる余地がある
関連判例
東京地裁（令和1年8月7日）・東京高裁（令和2年1月14日）では、 仲介手数料の承諾の有効性について申込時の説明状況が問題とされた事案が存在します。 承諾の有効性は形式的な署名ではなく、説明の内容・タイミングが重要な判断要素となります。
「貸主からもらっていない」という説明の確認
「借主から1ヶ月取っているのは貸主から受け取っていないから」という説明がされることがあります。 しかし、AD（広告費）・業務委託料・管理料等の名目で貸主から受領している場合、 仲介手数料との合算が問題になる可能性があります。 「貸主から一切受領していない」という点を書面で確認することも一つの手です。
あなたの状況に合わせた確認手順
契約前（まだ署名していない）
- 1.「仲介手数料が1ヶ月の根拠と、原則（0.5ヶ月）の説明をいつ受けたか」を確認する
- 2.申込前の段階で説明があったかを振り返る
- 3.0.5ヶ月への減額交渉、またはフリーレント転換（総額調整）を試みる
- 4.他社での仲介手数料見積もりを取ることも交渉材料になる
契約後（支払い済み・または支払い前）
- 1.承諾の経緯（いつ・どこで・どのような説明を受けたか）を記録する
- 2.見積書・承諾書の書面を保存する
- 3.支払い前であれば「承諾の状況を確認したい」と書面で伝える
- 4.支払い済みの場合は消費者センターまたは宅建行政（都道府県）への相談も選択肢
業者の返し別の対処
業者が言うこと
「業界慣行なので1ヶ月は当然です」
実態
宅建業法46条・国交省告示（昭和45年建設省告示第1552号）では、仲介手数料の上限は貸主・借主の合算で賃料1ヶ月分です。原則は各0.5ヶ月分であり、借主から1ヶ月取るには承諾が必要です。慣行が法的根拠にはなりません。
返し方
「宅建業法46条の原則として0.5ヶ月分と理解していますが、1ヶ月とするには借主の承諾が必要です。いつ・どのような形で原則の説明と承諾の取得がありましたか？」
業者が言うこと
「承諾書にサインしているので有効です」
実態
承諾の有効性は、事前に原則（0.5ヶ月）の説明があった上でなされたかどうかが問われます。見積書を初めて見た時点で「同意しますか？」と聞かれてサインした場合、事前説明なしの事後承諾として問題になり得ます（東京地判R1.8.7等）。
返し方
「承諾の前提として、原則（0.5ヶ月分）の説明があった上で承諾を求められましたか？申込前・申込時・見積書受領時のどのタイミングで、どのような形で説明がありましたか？」
業者が言うこと
「オーナーから手数料をもらっていないので借主から1ヶ月取っている」
実態
貸主から広告料・AD（advertisement fee）等の名目で受領している場合、仲介手数料との合算が問題になる可能性があります。「貸主から受領がない」という説明自体を確認することが重要です。
返し方
「貸主（オーナー）からの広告料・AD・業務委託料等の受領の有無についても確認させてください。合算で賃料1ヶ月分を超えない範囲かを確認したいと思っています。」
業者が言うこと
「もう申込んでいるので変更できません」
実態
申込と仲介手数料の金額は別の問題です。申込をしたことは、仲介手数料の金額に同意したことを意味しません。
返し方
「申込は物件への申込であり、仲介手数料の金額への同意とは別と理解しています。手数料の根拠と承諾の状況を確認した上で対応を判断させてください。」
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