退去時の壁紙（クロス）張替えは誰が払う？残存価値と経過年数の計算方法
退去時に「壁紙全室張替え 12万円」などと請求されることがあります。借主の責任であっても、経過年数による残存価値を考慮した計算が必要です。6年住んだ部屋の壁紙を全額請求するには根拠が必要です。
結論：6年入居後のクロスは残存価値10%程度。全額請求には根拠が必要
国交省ガイドラインでは、クロス（壁紙）の耐用年数は6年とされています。借主の過失があっても、残存価値以上の請求はできません。6年入居であればクロス張替え費用の10%程度が上限の目安です。全額請求には「なぜ全額なのか」の説明が必要です。
1. 壁紙の負担区分の原則
借主負担になる場合でも、残存価値の範囲での請求が原則です。 全額を一方的に請求することはできません。
2. 残存価値の計算方法
クロスの耐用年数は6年とされており、入居年数が長いほど残存価値（借主負担割合）が下がります。 国交省ガイドラインでは定額法（直線的に価値が下がる）による計算が示されています。
※ 国交省ガイドラインに基づく目安。実際の計算は「1 − (経過年数/耐用年数)」。 最終残存価値は概ね10%とされています。
3. 具体的な計算例
入居3年・タバコのヤニで汚れた場合
張替え費用 80,000円 / 残存価値 50%（3年/6年）
借主負担上限：80,000円 × 50% = 40,000円
全額（80,000円）の請求には根拠の説明が必要
入居6年・落書きがある場合
張替え費用 80,000円 / 残存価値 約10%（耐用年数到達）
借主負担上限：80,000円 × 10% = 8,000円程度
6年入居後は残存価値がほぼなく、全額請求は根拠が薄い
4. 面積の考え方
借主負担になるのは、借主の過失による損傷部分の面積だけが原則です。 「部屋全体の張替えが必要」という理由で全室分を請求する場合は、 なぜ損傷部分だけでなく全室なのかの説明が必要です。
確認すべき点
- 損傷部分の面積（㎡）の根拠
- なぜその面積が借主負担の対象になるのか
- クロスのm²単価と総面積の計算内訳
- 柄のクロスで「柄合わせのため全面」という請求の根拠
5. 業者の返しパターンと対処
「全部張り替えが必要なので全額負担です」
「張替えが必要な理由と面積の根拠をご説明ください。また、経過年数による残存価値の計算はどのようになっていますか」と確認しましょう。
「特約に借主負担と書いてあります」
「特約の内容は確認しましたが、残存価値の考慮は特約があっても適用されるものと理解しています。計算方法を含めてご説明いただけますか」と返しましょう。
「○年も住んでいたのでこれくらいは仕方ないですよ」
「住んでいた年数が長いほど残存価値は下がり、借主負担割合も下がります。経過年数を考慮した計算を書面でご説明ください」と伝えましょう。年数と負担は逆方向の関係です。
参考・出典
- 1.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（再改訂版・平成23年 / 壁紙の耐用年数6年・減価償却の考え方を明記） — 国土交通省 住宅局
- 2.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」参考資料 — 国土交通省 住宅局参事官（令和5年3月）
- 3.民法 第621条（借主の原状回復義務） — e-Gov 法令検索
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