退去費用がおかしいと思ったら：払わなくていいものの見分け方と確認方法
退去時の費用請求に「おかしい」と感じたら、まず国交省ガイドラインに基づく負担区分を確認することが重要です。貸主が証明すべき事項と、借主が確認できる事項を整理します。
結論：経年劣化・通常使用は貸主負担が原則
国交省のガイドラインでは、経年劣化や通常の使用による損耗は貸主が修繕費用を負担するのが原則です。借主が負担するのは、故意・過失・善管注意義務違反による損傷に限られます。全額請求には「なぜ借主負担なのか」の根拠が必要です。
1. 負担区分の原則（ガイドライン）
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、 修繕費用の負担区分を以下の通り定めています。
特約で「借主負担」と明記されている場合でも、 特約の有効性には条件があります（暴利的でない・必要性がある・借主が認識していた）。
2. 経過年数による残存価値
借主負担となる損傷でも、経過年数によって請求できる金額が変わります。 設備や建材には「耐用年数」があり、古いほど残存価値（借主が負担すべき割合）が下がります。
例：6年住んだ部屋のクロス全張替え
クロスの残存価値は6年で約10%。借主の責任で汚した部分であっても、 請求できるのは張替え費用の10%相当が目安です（故意による全損の場合を除く）。 全額請求には根拠の説明が必要です。
3. 請求書で確認すべきポイント
- 1各費目が「借主の故意・過失」によるものか「経年劣化」によるものか
- 2修繕面積と単価の内訳（クロスの場合：何㎡×単価）
- 3経過年数による残存価値の計算が行われているか
- 4施工業者名・実施日・作業内容（実際に施工されたか）
- 5入居前の状態との比較（入居時の写真・チェックシートとの照合）
4. 業者の返しパターンと対処
「特約に全額借主負担と書いてあります」
「特約の内容は確認しましたが、この特約が有効とされる条件（必要性・合理性・借主の認識）を確認させてください。また経過年数による残存価値の計算も示してください」と返しましょう。
「これは明らかに借主の責任です」
「具体的にどの損傷が借主の故意・過失によるものと判断されているか、入居前の状態との比較を書面で示してください」と確認しましょう。立証責任は貸主側にあります。
「全額払ってもらわないと困ります」
「内容を確認した上で、負担すべき分はお支払いします。ただし各費目の根拠と計算方法を書面でご説明ください」と伝えましょう。確認前の全額一括払いには応じる必要はありません。
5. 次のステップ
消費生活センター・行政窓口に相談する
業者が根拠を示さず全額請求を続ける場合、消費生活センター（188）や 都道府県の宅建業法担当部署に相談できます。 確認メールのやり取りが記録になっていると相談しやすくなります。
参考・出典
- 1.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（再改訂版・平成23年） — 国土交通省 住宅局
- 2.「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」参考資料 — 国土交通省 住宅局参事官（令和5年3月）
- 3.民法 第621条（借主の原状回復義務） — e-Gov 法令検索
- 4.民法 第622条の2（敷金） — e-Gov 法令検索
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