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契約の内容
特約とは？有効になる条件と確認すべきこと
特約は契約書に追加される個別の条件です。本来貸主負担の費用を借主負担とする特約は、一定の要件を満たさなければ有効にならない場合があります。「書いてあれば有効」ではありません。
特約が有効になる3つの要件
判例・国土交通省ガイドラインでは、特約が有効になるには①特約の必要性があり暴利的でないこと、②借主が通常と異なる義務を負うことを認識していたこと、③借主が義務負担の意思表示をしていたこと、の3点が必要とされています。
「書いてあれば有効」は誤り
特約に記載があるだけでは有効性の要件を満たしません。重説で読み上げられただけでも同様です。借主が実質的に理解・合意していたかが問われます。原状回復特約・クリーニング費特約・消毒代特約などが問題になるケースがあります。
業者からの典型的な回答と対応
「特約に書いてあります」は費用の根拠説明になっていません。借主負担とする理由・必要性の説明、借主が義務内容を理解していたことの根拠を求めることができます。
よくある質問
Q. 特約で借主が原状回復を全額負担するとなっていますが有効ですか？▼
国土交通省のガイドラインによれば、原状回復特約が有効になるには3要件を満たす必要があります。借主が内容を理解・合意していたかどうかが重要です。特約の内容と説明の状況を整理して確認することができます。
Q. 特約でクリーニング費の借主負担が定められています▼
クリーニング特約も有効性の要件があります。ただし、入居前清掃か退去時清掃かによって論点が異なります。金額の根拠・誰が実施したかも確認できます。