仲介手数料「1ヶ月が当社規定」と言われた
0.5ヶ月原則との関係と確認方法
「0.5ヶ月が原則では？」と確認したら「弊社は1ヶ月が規定です」と言われた。 規定と法律の関係、そして差額を確認するためのアプローチを解説します。
法律上の原則：仲介手数料は0.5ヶ月分
宅地建物取引業法第46条・告示により、仲介手数料の上限は「借主・貸主合計で賃料1ヶ月分」です。借主だけから受け取れる上限は原則0.5ヶ月分。1ヶ月分を借主から受け取るには、借主の承諾が必要です。「当社規定」はこの法律の上位には立ちません。
1. 宅建業法が定める仲介手数料の原則
宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示は、宅建業者が受け取れる仲介手数料（媒介報酬）の上限を定めています。
報酬規制の要点
- 借主・貸主から受け取る合計の上限は賃料1ヶ月分（税別）
- 借主だけから受け取れる上限は、原則として賃料0.5ヶ月分
- 1ヶ月分を借主から受け取るには、借主の承諾が必要
- 承諾なしに1ヶ月分を請求することは法律違反にあたる可能性がある
「業界の慣習」「当社規定」は、この法律の原則を変えるものではありません。慣習・規定という説明だけで1ヶ月分の支払義務が生じるわけではありません。
2. 1ヶ月を受け取るために必要な要件
1ヶ月分を借主から受け取るには、以下の順序が必要とされています。
原則が0.5ヶ月である旨の説明
借主に対して、原則は0.5ヶ月分であることを事前に説明する必要があります。
1ヶ月とすることへの承諾
その説明を受けた上で、借主が1ヶ月分に同意する必要があります。
書面による確認
重要事項説明書または別の書面に、承諾した旨が明記されていることが望ましい。
①の説明なしに②③があっても、承諾の有効性が問われる余地があります。「0.5ヶ月が原則と聞いた覚えがない」という場合、承諾の有効性を確認することは正当な行為です。
3. 「当社規定」への返し方
「弊社は1ヶ月が規定です」
「宅建業法上、借主から1ヶ月分を受け取るには借主の承諾が必要と認識しています。0.5ヶ月が原則であることの説明を、いつ・どのような形で受けましたか」と確認しましょう。
「業界の慣習です」
慣習は法律の原則を変えません。「慣習ではなく、宅建業法上の根拠を確認させてください」と返しましょう。
「重説に記載があります」
記載と承諾の有効性は別です。「0.5ヶ月が原則であることの説明を受けた上で承諾した記憶がありません。どのタイミングで説明を受けましたか」と確認しましょう。
4. 広告料（AD）との関係
業者が貸主側から広告料（AD）や業務委託料を受け取っている場合、借主から受け取れる仲介手数料と合わせた合計額が問題になる場合があります。
「貸主様からも広告料や紹介料を受け取っていますか」と確認することで、受領状況の透明性を求めることができます。この確認に答える義務があるかどうかは状況によりますが、回答の有無と内容が判断材料になります。
5. 確認後の動き方
差額のフリーレント転換を提案する
「0.5ヶ月との差額分（例：5.5万円）をフリーレントとして付けていただくことは可能ですか」と総額調整に切り替えます。業者が出口を作りやすくなります。
他社で同じ物件を探す
同じ物件でも0.5ヶ月で仲介する業者が存在する場合があります。「他社でも問い合わせています」という事実は交渉材料になります。
不動産業の行政窓口に相談する
都道府県の宅建業法担当部署（宅建業者免許を所管する部署）に、メールのやり取りを持って相談することができます。
法的根拠・参考資料
宅地建物取引業法第46条第1項（報酬規制）
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して受けることができる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」——上限額は法定されており、業者が自由に設定できるものではない。
国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正令和元年）第4
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることができる報酬の額の合計額は、借賃の一月分の一・一〇倍に相当する金額以内とする。ただし、居住の用に供する建物の貸借の媒介に関しては、依頼者の一方から受けることができる報酬の額は、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする」——借主から1ヶ月分を受け取るには、依頼を受ける前の承諾が必要。
宅地建物取引業法第47条第1号（禁止行為）
「当社規定」として1ヶ月分を当然のように告げ、0.5ヶ月分が原則である事実を告げないことは、不実告知または重要事実の不告知として問題になり得る。
宅地建物取引業法第65条・第66条（行政処分規定）
宅建業法違反に対して、国土交通大臣または都道府県知事は業務改善指示・業務停止命令・免許取消処分を行う権限を持つ。仲介手数料の上限超過は行政処分の対象となり得る。各都道府県の宅建業者行政処分情報として公開されている。
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