定期借家だと知らずに契約してしまった。更新できないのか？
「定期借家なので更新できない・期間満了で退去してください」と言われることがあります。定期借家は更新ができない契約ですが、書面による説明義務（借地借家法38条）が果たされていない場合、普通借家として扱われる可能性があります。
結論：定期借家は更新不可が原則。ただし説明義務（別書面）未履行なら普通借家になり得る
定期借家契約は期間満了で終了するのが原則です。しかし借地借家法38条では、契約に先立って別書面で「更新がなく期間満了で終了する」旨を説明する義務があります。この別書面による説明がなかった場合、定期借家としての効力が否定される可能性があります。
よくある誤解
よくある誤解
「定期借家と書いてあれば全て有効・更新はできない」
「重要事項説明書に書いてあれば説明義務は果たされている」
「期間満了なら問答無用で退去しなければならない」
定期借家と普通借家の違い
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 更新 | 正当事由なき拒絶不可（借主保護） | 更新なし。再契約のみ |
| 期間満了後 | 法定更新（契約継続） | 終了。退去または再契約が必要 |
| 書面要件 | 口頭でも可（書面が望ましい） | 書面必須＋別書面による事前説明必須 |
| 借主保護 | 強い（正当事由が必要） | 弱い（期間満了で終了） |
定期借家の説明義務（借地借家法38条）
必要な2つの要件
①書面（または電磁的方法）による契約
定期借家契約は書面（書面か電磁的記録）で行うことが必要。口頭での合意は認められません。
②契約前の別書面による説明
「この契約は更新がなく、期間の満了によって終了します」という旨を、契約書とは別の書面で、契約締結に先立って説明することが必要（借地借家法38条3項）。重説への記載だけでは不十分とされています。
②の別書面による説明がない場合、定期借家としての効力が否定され普通借家契約とみなされる可能性があります（借地借家法38条3項ただし書）。
業者の返し別の対処
業者が言うこと
「定期借家なので更新はできません。期間満了で退去してください」
実態
定期借家契約の効力が有効であれば期間満了で終了します。ただし借地借家法38条の説明義務（書面による事前説明）が果たされていたかを確認することが重要です。
返し方
「定期借家であることの説明を受けた書面（重要事項説明書と別書面）を確認させてください。定期借家の説明義務が果たされていたか確認したいと思います。」
業者が言うこと
「重要事項説明書に定期借家と書いてあったはずです」
実態
借地借家法38条では、重要事項説明書への記載だけでなく、「更新がなく期間満了で終了する」旨を契約に先立って別の書面で説明することが必要です。重説への記載だけでは説明義務を果たしていない可能性があります。
返し方
「重説への記載とは別に、定期借家の効果について『更新がなく期間満了で終了する』旨を説明した別書面の交付はありましたか？この別書面が要件になります。」
業者が言うこと
「契約書に定期借家と書いてあるので有効です」
実態
契約書への記載も必要ですが、それだけでは不十分です。「契約締結に先立って」「別書面で」説明することが借地借家法38条の要件です。この要件を満たさない場合、普通借家契約となる可能性があります。
返し方
「借地借家法38条では、契約書への記載とは別に、契約前に別書面で説明することが要件です。この別書面による事前説明の記録を確認させてください。」
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