「必須です」と言われたら疑う：任意サービスを強制するよくある手口
「消毒代は全室必須です」「24時間サポートは全員加入が条件です」。賃貸の見積もりで、任意サービスをあたかも外せないもののように伝えるケースがあります。この手口の仕組みと、根拠を確認する方法を解説します。
結論：「必須」には根拠が必要。根拠が示されなければ断れる
任意サービスを「必須」とするには、法令・オーナー指定・契約条件などの根拠が必要です。根拠を書面で示せない場合、その「必須」は根拠のない主張である可能性があります。断っても入居を拒否されることは通常ありません。
1. この手口の仕組み
任意サービスを「必須」と言う手口が成立するのは、借主が「本当に必須かどうか」を確認しないからです。
借主側の心理
- 「プロが言うのだから必須なのだろう」と信じてしまう
- 「断って物件を逃したくない」という不安がある
- 「金額が小さいから争うのが面倒」と思ってしまう
業者側の構造
- 任意サービスでも「全員に案内している」は事実
- ただし「全員に案内」と「全員が必須」は別の話
- 問われなければ任意かどうかを説明しないまま進む
重要なのは、「全員に案内している」は「任意」の証拠にもなります。 本当に必須であれば、断った借主は入居できないはずです。 そうでなければ、実態は任意です。
2. 「必須」と言われやすい費目一覧
以下は任意サービスにもかかわらず「必須」のように伝えられることが多い費目です。 よく使われるフレーズも合わせて記載します。
消毒代（消臭・抗菌処理）
1〜3万円よく使われるフレーズ：「入居前処理として全室対応しています」
24時間サポート
1.5〜3万円/年よく使われるフレーズ：「全員加入が条件になっています」
書類作成費・事務手数料
1〜5万円よく使われるフレーズ：「手続き上必要な費用です」
害虫駆除・防虫施工
0.5〜2万円よく使われるフレーズ：「この物件は害虫が出やすいので必ずやっています」
抗菌コーティング
1〜3万円よく使われるフレーズ：「衛生管理のため全室施工しています」
消火器代
0.5〜1.5万円よく使われるフレーズ：「入居条件として設置が必要です」
3. 法律上の問題点
宅建業法 第47条（禁止行為）
宅建業者は、取引の相手方に対して、重要事項について不実のことを告げる行為が禁止されています。 任意サービスを「必須」「強制」と告げることは、この規定に抵触する可能性があります。
消費者契約法との関係
消費者契約法では、事業者が不実の告知をして消費者を誤認させた場合、 契約の取消しができると定めています。任意サービスへの支払いについても この適用が議論されるケースがあります。
つまり、根拠なく「必須」と告げた業者の行為は、宅建業法・消費者契約法の観点から 問題になり得る材料として記録することができます。
4. 根拠を確認する方法
まず「任意か必須か」を直接聞く
「この費用は任意ですか、必須ですか？」と明示的に聞きます。口頭でも答えが得られますが、できればメールで確認します。
必須の場合は根拠を書面で求める
「必須とする根拠（法令・オーナー指定・契約条件など）を書面でお示しいただけますか」と伝えます。根拠を出せない場合は「必須」の主張が成立しません。
「断ったら入居できないか」を確認する
「この費用を断った場合、入居はできなくなりますか？」と聞きます。「いいえ」と答えたら実質的に任意です。「はい」と言うなら根拠を求めます。
確認をメールで行う理由
口頭では「そんなことは言っていない」と後から否定されます。 メールで「この費用は任意ですか？」と聞いて返信をもらうことで記録になります。 業者の返答内容がそのまま証拠になります。
5. 業者の返しパターンと対処
「全員加入の条件になっています」
「全員加入が条件ということは、断ったら入居できないということでしょうか？そうであれば、その条件が記載された書類を確認させてください」と返しましょう。
「法律で決まっています」
「どの法律の何条でしょうか。確認したいので教えてください」と聞きましょう。実際に法律で義務付けられているケースはほとんどありません。答えられない場合は根拠がない証拠です。
「オーナーが決めていることなので変えられません」
「承知しました。では、オーナーの条件として書面に記載されている部分を確認させてください。重要事項説明書の該当箇所を見せていただけますか」と伝えましょう。
「（答えてもらえない・話をそらされる）」
「確認させていただいたのですが、根拠をご説明いただけない状況です。この状況のまま費用をお支払いすることは難しいです」と記録に残る形で伝えましょう。答えないこと自体が記録になります。
参考・出典
- 1.宅地建物取引業法 第47条第1号（重要事実の不告知・任意サービスを必須と称する行為） — e-Gov 法令検索
- 2.消費者契約法 第4条（不実告知による取消権） — e-Gov 法令検索
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