一時金・礼金・敷金系
敷金とは？返ってくるお金の仕組みと退去時の確認ポイント
敷金は払って終わりの費用ではありません。未払い家賃や借主負担の原状回復費用があれば差し引かれますが、残りは返還されるお金です。何が差し引かれるのか・通常損耗まで借主負担にされていないか・精算書の内訳が出ているかを確認しましょう。
この費用は何か
敷金は賃貸借契約において借主が貸主に預けるお金です。2020年施行の改正民法（622条の2）では、敷金は「いかなる名目によるかを問わず、賃料その他の賃貸借に基づいて生ずる借主の債務を担保する目的で、借主が貸主に交付する金銭」として明文化されました。賃貸借が終了し物件が返還されたとき、貸主は受け取った敷金から未払い賃料等を差し引いた残額を返還しなければなりません。
原状回復は「新品に戻す」ことではない
原状回復とは部屋を新品に戻すことではありません。国交省の原状回復ガイドラインでは、原状回復を「借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること」と整理しています。普通に住んでいて自然に古くなった分（通常損耗・経年劣化）は原則として貸主負担です。借主負担になりやすいもの：タバコのヤニ汚れ・ペットによる傷・故意に開けた穴。貸主負担になりやすいもの：日焼けによる色あせ・冷蔵庫の背面跡・経年劣化による設備の老朽化。
敷金償却・敷引きとは何か
敷金と書かれていても「敷金償却」「敷引き」がある場合は注意が必要です。退去時に敷金の一部または全部を返さないという条件です。例：敷金2ヶ月・敷引き1ヶ月→退去時に1ヶ月分は返ってこない。敷引き特約については金額が高額すぎる場合などは消費者契約法上の問題になり得ます。※敷引き・償却がすべて無効という意味ではありません。大事なのは金額・説明・契約書上の記載です。
敷金ゼロ物件の注意点
敷金ゼロは一見初期費用が安く見えますが注意が必要です。退去時に原状回復費用が発生した場合は後から請求される形になりやすいです。敷金ゼロだから退去費用もゼロという意味ではありません。また保証会社加入が必須で敷金ゼロになる物件があります。これは貸主のリスク対策が敷金から保証会社に変わっただけです。敷金ゼロの場合は「代わりに何が請求されるか」を確認しましょう。
通常損耗を借主負担にする特約に注意
契約書に「退去時清掃費は借主負担」「クロス張替えは借主負担」などと書かれていることがあります。通常損耗まで借主負担にする特約は書いてあれば何でも有効というわけではありません。何を・いくら・どの範囲で負担するのかが分かる形で説明されていたかが確認ポイントです。
契約前の場合
確認すること：敷金はいくらか・返還される預け金として扱われるか・敷金償却・敷引きがあるか・クリーニング費・原状回復特約と重複していないか・敷金ゼロなら代わりに何が請求されるか・保証会社費用との関係・退去時の精算方法・返還予定日。
入居直後の場合
入居直後の写真記録が退去時の最大の防御になります。部屋全体・壁・床・天井の傷・汚れ・水回りの状態を撮影し、入居時からある傷・汚れを管理会社にメールで報告しておきましょう。入居時チェックシートも提出しておくと安全です。
退去時の場合
敷金精算書をもらい、差し引かれた費用の内訳・通常損耗か故意過失か・入居時からあった傷ではないか・クリーニング費を前払いしていないかを確認しましょう。通常損耗まで請求されている場合は貸主負担を求めることができます。敷金は退去日にその場で返ってくるとは限りません。返還予定日と精算書の提出時期を確認しましょう。
確認の3点
- 1返ってくるお金として扱われているか（敷金償却・敷引きがないか）
- 2退去時に何が差し引かれるのか（通常損耗まで借主負担にされていないか）
- 3入居時の状態を記録しているか（写真・チェックシート・メール記録）
確認すべきこと
- ・返ってくるお金として扱われているか（敷金償却・敷引きがないか）
- ・退去時に何が差し引かれるのか（通常損耗まで借主負担にされていないか）
- ・入居時の状態を記録しているか（写真・チェックシート・メール記録）
- ・敷金ゼロなら代わりに何が請求されるか
- ・クリーニング費・原状回復特約と重複していないか
- ・退去時の精算方法・返還予定日
交渉のしやすさ
契約前
中。敷金そのものの削除は物件次第。敷金償却・敷引き・クリーニング費との重複・敷金ゼロ物件の代替費用は確認しやすい。
契約後
中〜高（退去時）。通常損耗まで請求されている・入居時からある傷・明細不明・前払いクリーニング費との重複があれば確認余地がある。入居直後の写真記録が最大の防御になる。
確認文例
契約前
敷金について確認させてください。こちらは退去時に未払い家賃や借主負担の原状回復費用を差し引いたうえで残額が返還される預け金という理解でよろしいでしょうか。敷金償却・敷引きの有無、退去時クリーニング費との関係、返還時期についてもご確認いただけますでしょうか。
契約後
敷金精算について確認させてください。差し引かれている各費用について、具体的な作業内容、金額の内訳、通常損耗ではなく借主負担とされる理由をご説明いただけますでしょうか。また、入居時から存在していた傷・汚れや入居時に支払済みのクリーニング費との重複がないかも確認したく存じます。
よくある質問
Q. 敷金は返ってきますか？
未払い家賃や借主負担の原状回復費用がなければ全額または残額が返還されます。敷金償却・敷引きがある場合はその分は返りません。
Q. 退去時に全額取られました。
差し引かれた費用の内訳を精算書で確認しましょう。通常損耗まで含まれていたり入居時からあった傷が含まれている場合は確認余地があります。
Q. クリーニング費を入居時に払いました。また取られますか？
入居時に払ったクリーニング費が退去時の敷金精算に重複していないか確認しましょう。重複している場合は確認余地があります。
Q. 「通常損耗も借主負担」と契約書に書いてあります。
書いてあれば何でも有効というわけではありません。内容・金額・説明の有無を確認しましょう。